Estudio de Viabilidad Integral
Casa de Retiro
Cliente: Marco A Vázquez |  Ubicación: Ixtapan de la Sal, Estado de México  |  Activo: Terreno de 5,000 m²
Propuesta Comercial
Objetivo del Estudio
Determinar con evidencia técnica, comercial y financiera si el terreno y la región permiten desarrollar, por etapas, una Casa de Retiro rentable y operable, entregando un dictamen claro:
✅ PROCEDE
⚠️ PROCEDE CON CONDICIONES
❌ NO PROCEDE
A) Visita Técnica al terreno y Perfilamiento de factibilidad
Actividades incluidas
  • Recorrido del predio y análisis de contexto inmediato
  • Observaciones de accesos, pendientes, drenajes pluviales, acometidas eléctricas, colindancias y condiciones generales del sitio
  • Estimación preliminar de áreas funcionales que requeriría una casa de retiro y su lógica de operación
  • Levantamiento de criterios propuesta de valor de la marca
  • Definición de un enfoque por fases de desarrollo para reducir riesgo de inversión
Entregables
Ficha técnica del terreno con oportunidades y limitantes
Checklist de documentos, estudios y gestiones requeridas para construir
Recomendación de enfoque de desarrollo por etapas
Lista preliminar de requerimientos base para proyecto arquitectónico
B) Estudio de Mercado Cuantitativo y Análisis de Demanda
Dimensionamiento del mercado
Dimensionamiento del mercado objetivo por zona y ciudades aledañas con potencial de captación
Mapeo de competencia
Mapeo de competencia directa e indirecta con benchmarking de precios, servicios y posicionamiento
Precios y paquetes
Definición de rangos de precio recomendados y paquetes de servicio sugeridos
Demanda digital
Análisis de demanda digital en Google para términos relacionados con casas de retiro y residencias para adultos mayores
Captación por canales
Estimación de captación esperada por canales y zonas
Entregables
- Reporte de mercado con hallazgos y conclusiones
- Mapa de competencia y tabla comparativa de oferta y precios
- Recomendación de precios y paquetes iniciales
- Lectura de demanda digital y oportunidades por canal
C) Análisis de Operación y Talento en la Región
Actividades incluidas
  • Propuesta de estructura operativa por etapas y niveles de ocupación
  • Investigación de rangos salariales y disponibilidad de perfiles clave en la zona
  • Estimación de costos de nómina y operación para alimentar el modelo financiero
Entregables
  • Plantilla recomendada por nivel de ocupación
  • Supuestos de nómina y operación para modelado financiero
D) Plan Financiero Completo con 3 Escenarios y Sensibilidades
🔵 Conservador
Escenario con supuestos de menor ocupación, precios bajos y costos elevados.
🟢 Base
Escenario con supuestos de ocupación, precios y costos esperados según el mercado.
🟡 Optimista
Escenario con supuestos de mayor ocupación, precios premium y eficiencia operativa.
Componentes del modelo financiero
  • Modelo financiero integral considerando estimación general de inversión paramétrica de la construcción por metro cuadrado.
  • Sensibilidades críticas de ocupación, precio promedio, nómina, alimentos y CAPEX
  • Punto de equilibrio, flujo de caja y capital de trabajo recomendado
Entregables
- Modelo financiero editable
- Resumen ejecutivo financiero
E) Matriz de Decisión y Dictamen Final
La matriz ponderada de decisión integra los criterios clave de terreno, mercado, operación y finanzas para emitir el dictamen final.
📋 Entregable 1
Matriz de decisión con score ponderado
🗺️ Entregable 2
Dictamen final y roadmap por fases
Entregables Finales del Estudio
Informe ejecutivo de viabilidad
Dictamen y condiciones claras para la toma de decisiones.
Reporte de mercado y demanda digital
Hallazgos, conclusiones y oportunidades por canal.
Perfilamiento del terreno
Pre-factibilidad constructiva y de servicios
Modelo financiero editable
Tres escenarios con sensibilidades y punto de equilibrio.
Matriz de decisión y roadmap
Prioridades y secuencia recomendada de implementación.
Inversión, Supuestos y Exclusiones
Inversión
$169,400 MXN + IVA
Forma de pago: 70% anticipo / 30% contra entrega final.
Supuestos y exclusiones importantes
El estudio entrega viabilidad, recomendación y ruta sugerida de implementación.

Este servicio no constituye una garantía de éxito del proyecto. Los entregables se basan en supuestos, escenarios, riesgos y probabilidades construidos a partir del análisis realizado. El resultado final dependerá de múltiples factores, incluyendo la ejecución operativa, la calidad del servicio, la estrategia comercial, la gestión del equipo, la inversión aplicada, las condiciones del mercado y la consistencia en la implementación.

El componente de construcción se estima con costos paramétricos por m² para efectos de viabilidad financiera; el costo real puede variar según diseño arquitectónico, ingeniería, acabados, normativas aplicables, condiciones del terreno, proveedores y calendario de obra.
Próximos Pasos y Tiempos Estimados
Para dar inicio al estudio, seguimos la siguiente secuencia de actividades:
Aprobación
1–3 días hábiles
Checklist
1 día hábil
Visita técnica
2–7 días hábiles
Análisis
Mercado, operación y finanzas · 15–25 días hábiles
Entrega final
2–4 días hábiles
20–35
días hábiles
duración total estimada (4–7 semanas)
Una vez aprobada la propuesta y recibido el anticipo, se enviará el checklist de información requerida y se agendará la visita técnica al terreno para dar inicio formal al estudio.
Este estudio corresponde a una pre fase del programa Tu Llave en Mano. La implementación se cotizará y se calendarizará por separado.