Casa de Retiro
Cliente: Marco A Vázquez | Ubicación: Ixtapan de la Sal, Estado de México | Activo: Terreno de 5,000 m²
Propuesta Comercial
Objetivo del Estudio
Determinar con evidencia técnica, comercial y financiera si el terreno y la región permiten desarrollar, por etapas, una Casa de Retiro rentable y operable, entregando un dictamen claro:
✅ PROCEDE
⚠️ PROCEDE CON CONDICIONES
❌ NO PROCEDE
A) Visita Técnica al terreno y Perfilamiento de factibilidad
Actividades incluidas
- Recorrido del predio y análisis de contexto inmediato
- Observaciones de accesos, pendientes, drenajes pluviales, acometidas eléctricas, colindancias y condiciones generales del sitio
- Estimación preliminar de áreas funcionales que requeriría una casa de retiro y su lógica de operación
- Levantamiento de criterios propuesta de valor de la marca
- Definición de un enfoque por fases de desarrollo para reducir riesgo de inversión
Entregables
Ficha técnica del terreno con oportunidades y limitantes
Checklist de documentos, estudios y gestiones requeridas para construir
Recomendación de enfoque de desarrollo por etapas
Lista preliminar de requerimientos base para proyecto arquitectónico
B) Estudio de Mercado Cuantitativo y Análisis de Demanda
Dimensionamiento del mercado
Dimensionamiento del mercado objetivo por zona y ciudades aledañas con potencial de captación
Mapeo de competencia
Mapeo de competencia directa e indirecta con benchmarking de precios, servicios y posicionamiento
Precios y paquetes
Definición de rangos de precio recomendados y paquetes de servicio sugeridos
Demanda digital
Análisis de demanda digital en Google para términos relacionados con casas de retiro y residencias para adultos mayores
Captación por canales
Estimación de captación esperada por canales y zonas
Entregables
- Reporte de mercado con hallazgos y conclusiones
- Mapa de competencia y tabla comparativa de oferta y precios
- Recomendación de precios y paquetes iniciales
- Lectura de demanda digital y oportunidades por canal
C) Análisis de Operación y Talento en la Región
Actividades incluidas
- Propuesta de estructura operativa por etapas y niveles de ocupación
- Investigación de rangos salariales y disponibilidad de perfiles clave en la zona
- Estimación de costos de nómina y operación para alimentar el modelo financiero
Entregables
- Plantilla recomendada por nivel de ocupación
- Supuestos de nómina y operación para modelado financiero
D) Plan Financiero Completo con 3 Escenarios y Sensibilidades
🔵 Conservador
Escenario con supuestos de menor ocupación, precios bajos y costos elevados.
🟢 Base
Escenario con supuestos de ocupación, precios y costos esperados según el mercado.
🟡 Optimista
Escenario con supuestos de mayor ocupación, precios premium y eficiencia operativa.
Componentes del modelo financiero
- Modelo financiero integral considerando estimación general de inversión paramétrica de la construcción por metro cuadrado.
- Sensibilidades críticas de ocupación, precio promedio, nómina, alimentos y CAPEX
- Punto de equilibrio, flujo de caja y capital de trabajo recomendado
Entregables
- Modelo financiero editable
- Resumen ejecutivo financiero
E) Matriz de Decisión y Dictamen Final
La matriz ponderada de decisión integra los criterios clave de terreno, mercado, operación y finanzas para emitir el dictamen final.
📋 Entregable 1
Matriz de decisión con score ponderado
🗺️ Entregable 2
Dictamen final y roadmap por fases
Entregables Finales del Estudio
Informe ejecutivo de viabilidad
Dictamen y condiciones claras para la toma de decisiones.
Reporte de mercado y demanda digital
Hallazgos, conclusiones y oportunidades por canal.
Perfilamiento del terreno
Pre-factibilidad constructiva y de servicios
Modelo financiero editable
Tres escenarios con sensibilidades y punto de equilibrio.
Matriz de decisión y roadmap
Prioridades y secuencia recomendada de implementación.
Inversión, Supuestos y Exclusiones
Inversión
$169,400 MXN + IVA
Forma de pago: 70% anticipo / 30% contra entrega final.
Supuestos y exclusiones importantes
El estudio entrega viabilidad, recomendación y ruta sugerida de implementación.
Próximos Pasos y Tiempos Estimados
Para dar inicio al estudio, seguimos la siguiente secuencia de actividades:
Aprobación
1–3 días hábiles
Checklist
1 día hábil
Visita técnica
2–7 días hábiles
Análisis
Mercado, operación y finanzas · 15–25 días hábiles
Entrega final
2–4 días hábiles
días hábiles
duración total estimada (4–7 semanas)
Una vez aprobada la propuesta y recibido el anticipo, se enviará el checklist de información requerida y se agendará la visita técnica al terreno para dar inicio formal al estudio.
Este estudio corresponde a una pre fase del programa Tu Llave en Mano. La implementación se cotizará y se calendarizará por separado.
Estudio de Viabilidad Integral